201507.02
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Fallo inédito: Ordenan demoler 5 pisos de un edificio ya terminado

Es un inmueble de ocho pisos en una zona donde sólo se permiten tres. La Ciudad dice que habilitó a la constructora porque aplicó un criterio legal para “armonizar el tejido urbano”.

edificioA raíz de un amparo presentado por vecinos, la Justicia de la Ciudad declaró nulo el permiso otorgado por el Gobierno porteño para la construcción de un edificio en Crámer 3151/55, porque autorizó a realizarlo con una altura mayor a la admitida por el Código de Planeamiento Urbano para la zona. Pero como el edificio ya está terminado, en un fallo inédito el juez Aurelio Ammirato ordenó que el propio Ejecutivo determine cómo readecuarlo a la normativa vigente. En la práctica, esto significa demoler cinco de sus ocho pisos. La desarrolladora que lo hizo anticipó que apelará. Y desde el Gobierno dicen que también presentarán un descargo, porque el permiso es legal.
En su momento, la desarrolladora Beeme presentó planos para hacer un edificio de tres pisos con una superficie de 971,55 m2, que es el límite que establece el Código de Planeamiento para esa parte de Núñez. Paralelamente, hizo un pedido de enrase o completamiento de tejidos, que consiste en una excepción prevista por el propio Código que autoriza a construir por encima de las alturas permitidas cuando las edificaciones linderas superan los 15 metros.

La Dirección General de Interpretación Urbanística (DGIUR) del Ministerio de Desarrollo Urbano porteño aceptó la solicitud. Y mediante la disposición 977 de 2011 estableció que para el predio de Crámer 3151/55 son aplicables las normas de enrase y que sus condiciones permiten encuadrarlo en el tipo de “parcelas flanqueadas por edificios entre medianeras y edificios de perímetro libre o semilibre”. Así habilitó la construcción de 8 pisos con una superficie de 1.806,76 m2 en el terreno en cuestión, que de un lado linda con un edificio de 28 metros de altura y del otro con una casa de 7 metros.

Antes del comienzo de la obra, 34 vecinos presentaron un amparo ante la Justicia Contencioso Administrativa de la Ciudad. Alegaron que la construcción no iba a respetar la altura permitida y que iba a disminuirles la iluminación, la ventilación y la intimidad de sus viviendas. “El criterio de enrase es una herramienta muy usada para autorizar construcciones que no respetan la altura máxima para un distrito –asegura Jonatan Baldiviezo, el abogado del Observatorio del Derecho a la Ciudad que representó a los vecinos–. Presentamos el amparo porque, valiéndose de esa figura, el Gobierno porteño otorgó un permiso ajeno al texto de la ley, autorizando el doble de la superficie permitida. No pedimos la cautelar para frenar la obra, porque los amparistas temieron que ante un fallo adverso los demandaran por daños y perjuicios por no haber permitido avanzar los trabajos. Sin embargo, el juez tuvo el coraje de ordenar esta sentencia inédita”.

El juez Ammirato, a cargo del Juzgado en lo Contencioso Administrativo porteño N° 10, declaró nula la disposición 977/11 de la DGIUR porque consideró que en este caso no puede aplicarse el completamiento de tejidos. Porque según subraya el fallo, sólo una de las edificaciones linderas a la parcela supera los 15 metros de altura, pero la otra tiene 7 metros. Además, las dos están entre medianeras y ninguna de ellas es de perímetro libre o semilibre, como asegura la disposición. El magistrado entendió que esa Dirección “aplicó un régimen jurídico inaplicable al caso”. Y que al no respetar el Código de Planeamiento, el Gobierno porteño estaba afectando al medio ambiente urbano. Por todo eso ordenó que el Ejecutivo determine “la modalidad en que deberá llevarse a cabo la readecuación del proyecto a efectos de dar debido cumplimiento a la totalidad de las disposiciones legales vigentes”.

Esta medida significa que habrá que demoler parte de un edificio ya terminado, porque sólo así se adecuará a las normas. El arquitecto y socio de Beeme, Gustavo Bozzoli, aseguró que la desarrolladora apelará el fallo. “El Código de Planeamiento sí autoriza a hacer enrase en este distrito, dependiendo del criterio del que aprueba el pedido. Hicimos la obra con el permiso del Gobierno de la Ciudad, que nos solicitó adecuaciones para respetar la iluminación y ventilación de las edificaciones vecinas. Y el Gobierno deberá hacerse cargo si hubo un error en la aprobación. El edificio está terminado y los departamentos están todos vendidos y a punto de ser entregados”, afirmó Bozzoli.

Desde el Ejecutivo dicen que la Procuración de la Ciudad prepara un descargo para aclarar los puntos en duda de la disposición que autorizó el proyecto. Y afirman que ésta es legal porque, según el Plan Urbano Ambiental, la Ciudad tiene la facultad de aplicar el enrase para armonizar el tejido urbano donde viejos códigos permitieron construcciones altas en lugares en que ya no se las autoriza.

El director general de Interpretación Urbanística, Antonio Ledesma, explicó: “El juez no tuvo en cuenta el criterio de interpretación oficial que fue incorporado al Código de Planeamiento Urbano en 2007. La altura permitida en el distrito donde se hizo este edificio es de hasta 15 metros, pero usando ese criterio de interpretación oficial consideramos que se podía aplicar el enrase. Primero, porque a diferencia de otros este distrito lo permite. Pero además, y siguiendo con los lineamientos del Plan Urbano Ambiental, había que armonizar la nueva construcción con la lindera de 28 metros y con la casa de 7 metros. Por eso se autorizó que de un lado la nueva edificación tenga la altura del edificio más alto, pero del lado de la casa no supere los 15 metros que ordena el Código”.

No habrá demolición hasta que la Justicia resuelva las apelaciones. Mientras, se reabre el debate urbanístico por la altura de los edificios que desde siempre enfrenta a vecinos con desarrolladores.

Fuente: texto e ilustración publicados por Clarin.com (2/7/2015)

Seleccionado por Editorial Erreius