201510.14
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La Ley de Prehorizontalidad con el Nuevo Código Civil y Comercial

Isologo 1 trasparente 400x400El nuevo Código Civil y Comercial deroga la ley 19.724, llamada de Prehorizontalidad, que establece que el propietario de un inmueble, a ser sometido a propiedad horizontal, debe inscribir ese destino en el Registro de la Propiedad Inmueble. Con esta afectación, se protege a los adquirentes de las futuras unidades funcionales, mediante la registración de la intención de someter el inmueble a propiedad horizontal, así como mediante la publicidad de los boletos de compraventa que han suscripto y su consecuente oposición a terceros.

“El nuevo Código establece que, para poder celebrar contratos sobre un inmueble, por ejemplo, boletos de compraventa, el titular del dominio debe constituir un seguro a favor del adquirente, que cubra el riesgo del fracaso de lo convenido para la operación y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas, más un interés retributivo o la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar”, explica Pedro Nicholson, socio del estudio Beccar Varela.

Y añade: “El incumplimiento de la obligación de contratar el seguro priva al titular del dominio de todo derecho contra el comprador a menos que a su vez aquél haya cumplido íntegramente con sus obligaciones; pero no priva al adquirente de sus derechos contra el propietario”.

El especialista aclara que “se desconoce cómo van a ser las características y alcance de ese seguro: si se debe asegurar el ‘proyecto’ entero o solo la porción correspondiente al comprador respectivo (y en su caso, si se debe poner al comprador como beneficiario del seguro)”.

En el nuevo régimen de prehorizontalidad, el fin es el mismo: “Proteger a los compradores de edificios aún no construidos, en construcción o terminados pero indivisos, que luego habrán de ser sometidos a propiedad horizontal. Lo que se cambia es la forma de instrumentarse esa protección, ya que la ley 19.725 lo hacía mediante la publicidad registral y la oponibilidad a terceros, mientras que el nuevo Código pone en cabeza del propietario la obligación de contratar el seguro”.

En el supuesto que el cumplimiento del propietario/desarrollador resulte de imposible cumplimiento, por tratarse de una obligación personal, el contrato deberá resolverse mediante la devolución de las sumas pagadas a cuenta y sus intereses. En ese sentido el nuevo Código prevé que el seguro obligatorio también deberá cubrir el pago de lo adeudado por esos conceptos.

Seguro de caución
Santiago Toribio, abogado especialista en Seguros, socio de Salazar, Toribio & Abogados, también señala que ” el nuevo Código dispone la obligación del propietario o desarrollador de un emprendimiento sometido al régimen de propiedad horizontal de contratar un seguro a favor del adquirente de un inmueble que garantiza el reintegro de las cuotas anticipadas más intereses, en caso del fracaso del proyecto”.

Toribio explica: “Como el nuevo código pretende establecer un sistema de protección de los adquirentes en aquellos desarrollos inmobiliarios donde se prevé una forma de pago de las unidades a través de anticipos y cuotas, y esta protección se materializa mediante la contratación de un seguro que garantice el reintegro del total de las cuotas abonadas en caso de incumplimiento contractual, esto podría encuadrarse en la figura del seguro de caución”. Así, el asegurado adquirente podrá reclamar la devolución de sus anticipos, más el correspondiente interés no sólo al desarrollador sino también al asegurador.

Y agrega: “El seguro debería orientarse en base a dos supuestos: que la construcción no se inicie; o que no se termine en plazo. En este último caso, sería importante que en el contrato principal se encuentre definido qué se entiende, por qué la construcción no llegó a buen fin y la causa de los porqué.

Para Toribio, “en otros países, como España, es usual que el desarrollador realice con la entidad aseguradora un contrato de seguro colectivo en el que es habitual que los asegurados consten de forma genérica, porque a la hora de hacer valer sus derechos, a cada uno de los asegurados se les extienda una póliza individual”.

El tomador/desarrollador está obligado al pago del premio del seguro con cada anticipo o en cada cuota recibida hasta la puesta a disposición del inmueble.

Seguramente, lo dispuesto por el código sea una evolución en lo referente al régimen de prehorizontalidad y protección de los derechos de los adquirentes. Pero será importante desarrollar un seguro en el cual estén claras las obligaciones de las partes, las exclusiones de coberturas, las causales de afectación y desafectación de la garantía.

Fuente: Texto publicado por El Cronista (14/10/2015)

Seleccionado por: Editorial Erreius