201703.28
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Qué estipula el proyecto que analizará Diputados sobre alquileres para vivienda


La propuesta fue aprobada por unanimidad en noviembre pasado por el Senado. Entre otros puntos, amplía los plazos del contrato, fija topes a las comisiones y actualizaciones del canon

La Cámara de Diputados tiene previsto retomar en abril el proyecto que obtuvo media sanción por unanimidad en el Senado que modifica el Código Civil y Comercial de la Nación en lo concerniente al contrato de locación de viviendas.
La iniciativa fue impulsada por la organización Inquilinos Agrupados y presentada por la senadora del bloque Frente para la Victoria- PJ Silvina García Larraburu. En la última sesión ordinaria del año pasado, se aprobó por unanimidad.
El proyecto consta de seis artículos, uno de ellos de forma, y contempla, por ejemplo, la ampliación de dos a tres años del plazo mínimo de la locación de inmuebles destinados a vivienda, la devolución a precio actualizado del depósito en garantía abonado al inicio de la relación contractual, y que las expensas extraordinarias en ningún caso correrán por cuenta del locatario.
La iniciativa ya fue girada a la comisión de Legislación General de Diputados, presidida por Daniel Lipovetzky, de Cambiemos, quien también presentó una iniciativa sobre este tema. Se debatiría en este ámbito durante los primeros días de abril.

Punto por punto
El artículo 1 del proyecto modifica el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación y prohíbe el pago de alquileres anticipados y los depósitos de garantía en ambos casos mayores a un mes de alquiler.
Además, prevé que “el depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma, proporcional o equivalente al precio del último mes de la locación, en el momento de la restitución del inmueble, el que debe ser actualizado conforme lo establece el procedimiento de actualización anual de la locación”.
También prohíbe el pago de valor llave o equivalentes y destaca que en “caso que el contrato haya sido celebrado con la intermediación comercial de un tercero, las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por los servicios prestados no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. Si no los hubiere, no podrán ser mayores a un (1) mes de alquiler.”
La impulsora del proyecto indica que el propósito de esta modificación es “evitar los abusos que se vienen denunciando en este rubro; como las devoluciones tardías, sin actualización de las sumas depositadas, se establece claramente que el locador cumple con la devolución del depósito en garantía realizado por el locatario al inicio de la relación, entregándole una suma equivalente al valor del último mes de alquiler en el mismo momento de la restitución del inmueble”.
Y sobre el tope al pago de comisiones a los corredores inmobiliarias explica que “para evitar que se fijen arbitrariamente retribuciones de carácter abusivo por la tarea de intermediación, que en la práctica pesan exclusivamente sobre el locatario invocando en algunos casos la libertad contractual del Código Civil y Comercial, se propone como regla que sean estrictamente las que se determine por ley cada jurisdicción, y en caso de no estar fijadas no superen nunca el valor de un mes de alquiler al momento de la celebración del contrato”.
Desde el estudio Jorge Grispo & Asociados remarcan que “si bien la propuesta tiene la intención de brindar una mayor estabilidad al inquilino, tal situación podría llevar a que la oferta de alquileres se retraiga perjudicando así a quienes desean alquilar un inmueble, que en teoría son los que la ley supuestamente quiere beneficiar”.
Esto se debe a que el propietario probablemente traslade sus nuevos costos al monto del alquiler.

En tanto, el artículo 2 modifica el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación y amplía a tres años el plazo de la locación de inmuebles para vivienda. Para la senadora García Larraburu, “con un plazo más extendido, las familias locatarias tendrán mayor estabilidad en la vivienda, podrán planear con una mejor perspectiva sus eventuales mudanzas y lograrán un significativo ahorro en sus ingresos, dado que pagarán comisiones a las inmobiliarias por la renovación de los contratos cada tres años”.

Por otro lado, el artículo 3 modifica el artículo 1209 del CCyCo, que remarca que el locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. Pero destaca que “no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, ni las expensas extraordinarias.”
De esta manera, se establece expresamente que las expensas extraordinarias en ningún caso corren por cuenta del locatario y se elimina la posibilidad de pactar en contrario.
La crítica que se le hace al proyecto en este punto es la misma que se le efectuó en el tema comisiones por intermediación: es muy probable que el propietario traslade ese nuevo costo al monto del alquiler.

El artículo 4 del proyecto modifica el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación y elimina el plazo de seis meses para que el locatario pueda resolver el contrato sin causa. Podrá hacerlo en cualquier tiempo, aunque se mantienen las indemnizaciones ya previstas a favor del locador.
Es decir, si el locatario decide abandonar la vivienda antes del primer año del vínculo deberá abonar en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y se reduce a un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
Para Jorge Grispo “esto implicaría que los contratos de locación carecerían de un plazo mínimo que vincule a las partes, algo que podría llevar a la retracción en la oferta de inmuebles”.
Por otro lado, el mismo artículo estipula que las partes deben acordar la renovación del contrato, por lo menos sesenta días antes de su finalización. A tal efecto, cualquiera puede convocar a la otra de modo fehaciente.
Si no llegasen a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
Pero si se ponen de acuerdo y una de las partes luego no cumple, esta debe pagar a la otra una indemnización equivalente a un mes de alquiler a la finalización del contrato.
Según explica García Larraburu “con el sistema legal vigente, el locador está en mejor posición y puede estirar hasta los últimos días del plazo la renovación del contrato, especulando con la necesidad de vivienda del locatario para obtener un mejor precio. El locatario por su parte debe negociar la renovación y a la vez buscar una vivienda por si no se llega a un acuerdo. Si consiguiese nueva vivienda antes del vencimiento del plazo, pesa sobre el castigo de la multa por resolución anticipada”, agrega.

Por último, el artículo 5 del proyecto estipula que “hasta que la variación anual del índice de precios al consumidor (IPC) sea inferior al diez por ciento (10%), el precio de la locación sólo podrá ser reajustado anualmente según la variación del índice de actualización que al efecto elaborará el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) en base a la evolución de los índices de precios al consumidor (IPC) y coeficiente de variación salarial (CVS) -o los que en el futuro los reemplacen-, promediados en partes iguales.
Exceptúese de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928, y sus modificatorias, al procedimiento de actualización previsto en el párrafo anterior”.
De acuerdo a Garcìa Larraburu, se pretende “terminar con las actualizaciones arbitrarias del precio de las locaciones para vivienda, calculadas a criterio de las mismas inmobiliarias con el objeto de preservar el valor del alquiler en el tiempo” y a su vez permite eludir legalmente la prohibición de indexación.
Al no pactarse libremente por las partes el modo de actualización, “el valor del canon mensual podría resultar incierto ya que el valor se encuentra supeditado a los índices restándole previsibilidad y seguridad jurídica a la operación”, concluyeron desde el estudio Grispo.

Fuente: Editorial Erreius