201704.05
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Qué tener en cuenta para fijar el canon locativo de un inmueble objeto de herencia que es usado por un coheredero

El artículo 2328 del Código Civil y Comercial utiliza el término indemnización, que es mucho más amplio que el canon locativo. Otra discusión que surge en los tribunales es desde cuando corresponde el pago

Uno de los debates más importantes que se está dando en los tribunales de familia es el del pago de un canon locativo por parte de un heredero que detenta el uso de un inmueble objeto de la sucesión a los otros coherederos.

Además del quantum, ya que el Código Civil y Comercial utiliza el término indemnización –mucho más amplio que canon locativo, se discute a partir de qué momento comienza esa obligación.

Hace unos meses, la Cámara Civil y Comercial de Azul, Provincia de Buenos Aires, en los autos “Riccetti Armando y otro/a s/Sucesión ab intestato” en el marco de caso en el que un solo heredero usaba y gozaba un inmueble objeto del acervo hereditario, fijó como inicio de la obligación de pago la fecha en la que el resto de los coherederos formalizaron el requerimiento de fijación del canon, en concordancia con el artículo 2328 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Leandro Merlo, coordinador de la revista Temas de Derecho de Familia Sucesiones y Bioética de Erreius, explicó que el mencionado artículo 2328 contempla la necesidad de equilibrar una situación en la que unos herederos son privados de los bienes en beneficio de otros, y en tal sentido estos deben a los primeros una compensación pecuniaria por ese uso.

Es que el uso de un inmueble por algún heredero o por el cónyuge supérstite puede llevar a los demás concurrentes a la herencia a reclamar una compensación monetaria por el uso temporal de él, y hasta tanto se proceda a realizar la partición.

El experto destaca que el vocablo “indemnización”, utilizado por el citado artículo es mucho más amplio que el de canon locativo, que fue el quantum declarado admisible como reclamo por criterio mayoritario en doctrina y jurisprudencia hasta la actualidad.

Aquí surge un nuevo interrogante para Merlo y es el siguiente: ¿los coherederos privados del uso de un bien común podrían solicitar, además de la fijación de un canon, una indemnización integral por todo perjuicio que tal privación les cause?

El artículo 1738 del Código Civil y Comercial dispone que la indemnización comprende “el lucro cesante en el beneficio económico esperado de acuerdo a la probabilidad objetiva de su obtención y la pérdida de chances”, además del canon locativo. Por ejemplo, indica que podría reclamarse el lucro cesante y pérdida de chance con causa en el fracaso de una venta del inmueble comprometida por parte de los coherederos, provocada por la ocupación exclusiva de uno de ellos.

Para el coordinador de la revista Temas de Derecho de Familia Sucesiones y Bioética de Erreius, el canon se debe desde que medie una intimación fehaciente que manifieste la oposición al uso exclusivo por parte de un coheredero, aun sin haberse iniciado trámite judicial o prejudicial alguno.

De esta manera, la notificación operaría como una manifestación que no tolera el uso exclusivo por parte de otro coheredero. El único límite legal es el de la prescripción de las cuotas mensuales de alquiler que se fijen eventualmente de modo retroactivo.

Como pauta de fijación, se parte de la base que toda compensación a que tienen derecho los coherederos debe constituir un canon equivalente a la parte que ellos obtendrían si el inmueble se diera en locación.

Merlo destaca que hay dos cuestiones de relevancia: la naturaleza y característica del bien en cuestión y los valores económicos en juego; esto es, la cotización en plaza del bien y el valor locativo del mismo.

De acuerdo al especialista, resulta aconsejable intimar por un monto mínimo estimado, a las resultas de la prueba a rendir en el incidente respectivo, sujeta a la valoración judicial.

Y remarcó que no será viable el reclamo, si al tiempo en que se dedujera la pretensión, el dominio sobre dicho bien hubiese sido ya adjudicado a la demandada mediante un convenio de partición –judicialmente homologado- que hubiese implicado el cese del estado de indivisión, con carácter retroactivo a la muerte del causante.

En otro punto de esta discusión, hay un tema recurrente planteado por los demandados por fijación de canon locativo, por vía de reconvención, que es el de pretender la compensación o descuento del canon que eventualmente se fije, de las mejoras y arreglos efectuados por el mismo en el inmueble.

Hay casos en que se indicó que el demandado debe probar las mejoras que realice en el inmueble por diversos medios, y no con meros recibos o facturas de materiales.

Con relación al reintegro o descuento de los gastos de las contribuciones por impuestos, expensas o servicios, habría que distinguir los servicios de los impuestos, cargas y expensas. Respecto a los servicios, estos deberían ser soportados por quien detenta el uso exclusivo del bien. En tanto, los impuestos y expensas serán soportados por todos los coherederos en la proporción que les corresponde, ya que tales erogaciones solo podrán ser atribuidos a uno de los comuneros en caso que exista un inequívoco acuerdo entre ellos: el uso exclusivo genera el derecho a la percepción de un canon, más no a evitar el pago de gastos que gravitan sobre todos los condóminos en proporción a sus partes.

Para Merlo resta aguardar el camino que se seguirá con relación al momento desde el cual se debe un canon locativo por uso exclusivo y el alcance de la expresión “indemnización” que contiene la norma analizada, ya que precisar el alcance de los mismos variará sustancialmente el quantum que podrán solicitar los coherederos privados del uso de un inmueble del acervo.

Fuente: Editorial Erreius