201708.25
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Modificación de la Ley de Alquileres. Lo que tenés que saber

El pasado jueves, la legislatura porteña sancionó modificaciones a la Ley 2340 de honorarios y comisiones en alquileres. Las inmobiliarias no podrán cobrar más del 4,15 % de comisión y serán los propietarios los que deberán pagarla en los casos de viviendas para uso habitacional.

Modificaciones a la Ley 2340 de honorarios y comisiones en alquileres

El pasado jueves, la legislatura porteña sancionó modificaciones a la Ley 2340 de honorarios y comisiones en alquileres. Las inmobiliarias no podrán cobrar más del 4,15 % de comisión y serán los propietarios los que deberán pagarla en los casos de viviendas para uso habitacional.

Entre las principales modificaciones, el nuevo -inciso 2 del art. 11 L. 2340- establece que para los casos de locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, el monto máximo de la comisión será el equivalente al 4,15 por ciento del valor total del respectivo contrato, a cargo del locador, y el nuevo -inciso 7 del artículo 13 L. 2340-, determina que queda expresamente prohibido en las locaciones con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, requerir y/o percibir, mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación o corretaje a locatarios, sublocatarios y/o continuadores de la locación.

La prohibición resulta extensiva a los honorarios por la administración de dichas locaciones.

Ponemos a disposición el texto pendiente de publicación en el Boletín Oficial (ver texto al final).

Opinan los expertos: La Justicia porteña se prepara para analizar la ley que obliga a propietarios a pagar las comisiones de alquileres

La Justicia porteña se prepara para analizar la ley que obliga a propietarios a pagar las comisiones de alquileres

De acuerdo a varios especialistas, va en contra de lo dictado por el Código Civil y debe ser el Congreso nacional el que dicte una norma sobre ese tema

La Legislatura porteña aprobó la semana pasada una modificación a la ley 2340 que rige la actuación del Colegio Único de Corredores Inmobiliario y establece que será el propietario de los inmuebles destinados a vivienda que se pongan en alquiler quien deba pagar la comisión inmobiliaria. En la actualidad, la paga el inquilino.

Además, dicha comisión no podrá superar el 4,15% del valor del contrato firmado. La nueva norma también impide que las inmobiliarias trasladen a inquilinos distintos gastos adicionales, como la gestoría de informes y establece que los derechos de los inquilinos y propietarios estén presentes en toda página web y espacio físico a cargo de inmobiliarias.

En otro de sus puntos, la norma señala que el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) y la Defensoría del Pueblo, proveerán de asistencia legal gratuita tanto para inquilinos como para propietarios. Esta ley se oficializaría esta semana en el Boletín Oficial porteño.

De todas maneras, apenas entre en vigencia, será cuestionada en la Justicia porteña por parte de las instituciones que agrupan a los propietarios en la Ciudad. La presentación será a través de una medida cautelar para que no se aplique dicha norma porque afecta derechos fundamentales para la actividad como la libertad de trabajo y el libre pacto de honorarios.

Para evitar la judicialización del tema, Juan Maquieyra, presidente del IVC recibirá a las cámaras inmobiliarias, pero no se efectuarían modificaciones.

Las cámaras profesionales pedirán que se vuelva a analizar un proyecto que presentaron a fines del año pasado para que se establezca una especie de “esfuerzo compartido” y que tanto el propietario del inmueble como su futuro locatario afronten el pago de honorarios.

Esta batalla es primordial para el sector. El Colegio Profesional, en enero del año pasado, autorizó a sus afiliados a pactar honorarios libremente, pero un fallo de cámara –y que está a punto de ser tratado por el máximo tribunal de Justicia porteño- sentó jurisprudencia a favor de los inquilinos al determinar que las inmobiliarias no podrían cobrar más de un mes de comisión al inicio de los contratos. Esto da aproximadamente el 4,15% del total del contrato.

Las inmobiliarias volverían a la carga con su proyecto que establece que para los casos de locaciones o renovaciones de contratos de viviendas únicas, el monto de los honorarios no podrá ser superior al 3 por ciento para los propietarios y para el inquilino no será inferior al 4,15 por ciento, ni superior al 6,15 por ciento. Es decir, cercano al 9% del monto establecido en el documento contractual.

El Gobierno porteño tiene algo en claro: deben bajar los gastos que tienen los inquilinos al momento de iniciar el contrato. Si bien los propietarios podrían trasladar el costo de la comisión al precio del alquiler, sostienen que es mejor pagarlo en los dos años que dure el vínculo entre las partes a todo de una sola vez.

Por lo pronto, desde las cámaras inmobiliarias le dijeron a Erreius que “mientras la nueva ley no esté vigente continuaremos con la operatoria actual” y que las partes “acuerdan los honorarios libremente con un tope puesto por la ley y respetado por todas las partes”.

Además, destacaron este tipo de leyes es un cimbronazo para el mercado, porque subirá el valor del alquiler y muchos propietarios sacarán las propiedades de la oferta hasta que se estabilicen los precios y vuelva la certidumbre.

En este sentido, ya son varios los colegios de corredores inmobiliarios provinciales los que manifestaron su preocupación ante un eventual “efecto contagio” y que se impulsen normas similares a la sancionada en la Ciudad de Buenos Aires.

En algunas provincias como Córdoba, las inmobiliarias están tranquilas porque ya hay leyes locales que rigen la actividad y les permite fijar el canon libremente.

La especialista Lilian N. Gurfinkel de Wendy, colaboradora de Erreius, destaca que “la nueva legislación incorpora como contrato especial al de corretaje y lo regula en los artículos 1345 a 1355, dejando vigentes las leyes nacionales y provinciales que se refieren a este instituto, dando satisfacción parcial a la doctrina que ha reclamado reiteradamente la intervención del Estado a los efectos de:

i) Tipificar el contrato de intermediación en negocios inmobiliarios.

ii) Atender a la regulación y control de la profesión de intermediador o gestor de dichos negocios creando una matrícula obligatoria, imponiendo la celebración de los contratos con asesoramiento jurídico y delimitando funciones”.

Asimismo, indicó que las reformas introducidas por el Código Civil y Comercial, la ley 23.282 y posteriormente por la ley 25.028 no legislan en forma diferenciada la figura del corredor inmobiliario, por lo cual este queda subsumido en el género de corredor.

Son las leyes locales las que crean el Registro de Corredores Inmobiliarios, administran la matrícula e imponen condiciones para el ejercicio de esa profesión, sus deberes y prohibiciones”, agregó.

La discusión que se viene en la Ciudad

Para el Colegio de Abogados de la Capital Federal, la norma dictada por la legislatura es inconstitucional porque se está legislando “sobre un tema que se encuentra legislado por el Código Civil y Comercial”.

Este tipo de contratos se encuentra reglado por el artículo 1351 que indica que en los contratos de corretaje, si sólo interviene un corredor, “todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes”.

De esta manera, el problema surge porque una legislatura local sanciona normas que le competerían al Congreso nacional, por lo que la inconstitucionalidad resulta evidente.

Desde el otro lado del mostrador, desde la ONG Protectora explican que “no hay ninguna razón ni argumento para pensar que el inquilino es un cliente de la inmobiliaria y como tal deba pagar una comisión“, ni menos aún pagar los gastos asociados a recabar los datos de informes comerciales o de garantías, que son del exclusivo interés del propietario.

En el contrato de corretaje existe un acuerdo entre el corredor y el comitente, por el cual el primero se compromete a desplegar una serie de actividades o comportamientos mediante un conjunto de actos tendiente a buscar y acercar a las personas interesadas en la conclusión del contrato proyectado por el comitente, a cambio de una contraprestación en dinero. La actividad puede considerarse exitosa si las partes contactadas aceptan y realizan el negocio propuesto, en cuyo caso nace el derecho de cobrar comisión por parte del corredor”, destacan.

Modificaciones a la Ley 2340 - Texto

Modificaciones a la Ley 2340 – Texto

Visto

El Expediente Nº 57-D-2016, de autoría del Diputado Adrián Rodolfo Camps, y sus Agregados 216-D-2016, de autoría del Diputado Claudio Marcelo Palmeyro; 806-D- 2016, de autoría de la Diputada María Magdalena Tiesso y otros; 1746-P-2017, hecho propio por la Diputada María Rosa Muiños y otros; 1925-D-2017 de autoría del Diputado Javier Andrade y otros y 2113-D-2017, de autoría de la Diputada Lía Rueda y otros y;

Considerando

Que los mismos propician el fortalecimiento de la política de acceso a la vivienda que se está llevando a cabo tanto desde el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como desde el Gobierno Nacional para los vecinos de la Ciudad. Así como se han implementado múltiples iniciativas relacionadas con el mercado hipotecario, también se considera necesario avanzar con mejoras en las condiciones de acceso y permanencia al mercado de locaciones con destino habitacional.

Que según los datos que surgen de la Encuesta Anual de Hogares de la Dirección General de Estadísticas y Censos del Ministerio de Hacienda de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el 35,7% de los inmuebles con destino habitacional de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires son ocupados en virtud de vínculos locativos lo que representa que más de un millón de personas revisten la condición de inquilinos en el ámbito local.

Que esto supone el desafío de encontrar nuevas maneras de articular la situación de los alquileres con destino habitacional y de garantizar el desarrollo de condiciones que permitan a cada vez mayor cantidad de vecinos de la Ciudad acceder a un alquiler
formal.

Que compete a la Legislatura de la Ciudad regular el marco de actuación de los Corredores Inmobiliarios, potestad ejercida , por ejemplo, en la sanción de la ley 2.340, norma que crea el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos
Aires.

Que al firmar un contrato, la suma de los conceptos que los inquilinos deben erogar genera una barrera de acceso, en algunos casos infranqueable, para parte de los vecinos de la Ciudad.

Que estos proyectos buscan darle la posibilidad justamente a ellos, de poder dar el salto hacia una mejor calidad de vida, con mayor previsibilidad, y por sobre todas las cosas con reglas claras en relación a la vivienda que habitan.

Que en función de disminuir la carga monetaria que tienen que afrontar los inquilinos al inicio del vínculo locativo, se propone que resulte de obligatorio e ineludible cumplimiento para todos los matriculados en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios la prohibición de requerir y/o percibir comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación a locatarios, sublocatarios y/o continuadores de la locación. Prohibición que en la misma línea, se extiende a los posibles costos de administración de dichas locaciones. ;

Que la Ley 1.251 de la C.A.B.A. establece el objeto principal del Instituto de Vivienda de la Ciudad, ubicándolo como cabeza de las políticas de vivienda en el marco del artículo 31 de nuestra Constitución local, por cuanto se propone la incorporación en su norma de creación, de facultades específicas relacionadas con la materia locativahabitacional.

Por lo expuesto, esta Comisión de Legislación General aconseja la sanción de la siguiente

LEY

Artículo 1º: Sustitúyase el inciso 2 del artículo 11 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N° 5666), que quedará redactado de la siguiente manera:

Percibir honorarios por la actividad realizada y comisiones de su comitente según la retribución que libremente pacten. Para los casos de locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, el monto máximo de la comisión a cobrar será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato, a cargo del locador.-

Artículo 2º: Incorpórase como inciso 7 al artículo 13 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N° 5666) “Prohibiciones”- el siguiente texto:

En las locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, queda expresamente prohibido requerir y/o percibir, mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación o corretaje a locatarios, sublocatarios y/o continuadores de la locación. La prohibición resulta extensiva a los honorarios por administración de dichas locaciones.-

Artículo 3º: Sustitúyase el siguiente texto al inciso 2 del artículo 10 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N° 5666) que quedará redactado de la siguiente manera:

Solicitar informes a los organismos oficiales sobre las condiciones de dominio,gravámenes e inhibiciones, respecto de la operación encomendada y las partes intervinientes, debiendo poner los mismos a disposición de éstas. Los costos de gestoría de dichos informes no podrán ser requeridos a los locatarios de inmuebles con destino habitacional.-

Artículo 4º: Incorpórase como inciso 8 del artículo 10 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N° 5666) el siguiente texto:
Hacer constar en todo ofrecimiento publicitario de locación de inmuebles con destino habitacional que se emita vía páginas web, propias o de terceros, la siguiente leyenda:

“Para los casos de alquiler de vivienda, el monto máximo de comisión que se le puede requerir a los propietarios será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato. Se encuentra prohibido cobrar comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes a los inquilinos, en el caso de ser personas físicas.”.-

Artículo 5º: Incorpórase como inciso 9 del artículo 10 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley 5666) Exhibir en todos los locales y/o oficinas en los que se preste servicios de corretaje inmobiliario carteles visibles al público con la siguiente leyenda: “Se encuentra
prohibido cobrar comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes a los inquilinos, en el caso de ser personas físicas. Para los casos de alquiler de vivienda, el monto máximo de comisión que se le puede requerir a los propietarios será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato”.-

Artículo 6º: Deróguese el artículo 54 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N° 5666).-

Artículo 7º: Incorpórese como inciso i) del artículo 4 de la Ley 1251 (texto consolidado según Ley N° 5666) el siguiente texto:

Ejercer el control del cumplimiento de las leyes locales que regulen aspectos vinculados a la materia locativa-habitacional.-

Artículo 8º: Deróguese la Ley N° 3.588.-

Artículo 9º: Comuníquese

Sala de la Comisión de Legislación General, 16 de Agosto de 2017.

DEL SOL DANIEL
Presidente

GORBEA MARIA INES TIESSO MARIA MAGDALENA
Vicepresidente 1ª

DE LAS CASAS MERCEDES

GARCÍA DE GARCÍA VILAS DIEGO

RISAU CLODOMIRO

PETRINI, EDUARDO

QUATTROMANO ROBERTO

MARRONE LAURA


Fuente: Editorial Erreius