Es inembargable un inmueble adquirido por medio de un crédito hipotecario nacional

La sala F de la Cámara Nacional Comercial dispuso la inembargabilidad de un inmueble adquirido mediante un crédito hipotecario nacional, al quedar comprendido el mismo por el art. 35 de la ley 22.232, siendo inembargable e inejecutable aun cuando el préstamo bancario haya sido cancelado.

Buenos Aires, 19 de octubre de 2017.

Vistos

1. Viene apelado el pronunciamiento de fs. 525/31 que
desestimó el pedido del fallido tendiente al cese de la realización del
inmueble sito en la calle Juan Bautista Alberdi 1035, UF 14, piso 4° de esta
Ciudad. Se entendieron inaplicables los arts. 456-2° párr. y 2383 del Código
Civil y Comercial de la Nación, en tanto aquello comportaría una violación al
principio de irretroactividad de la ley consagrado en el art. 7 del mismo
ordenamiento. Asimismo, se decidió que desde que la oponibilidad del
derecho real de uso y habitación a favor del cónyuge supérstite, contemplado
en el art. 3573bis del Cód. Civil, lo era respecto de los restantes herederos tal
cuestión debía ser peticionada, sustanciada y resuelta en el proceso
sucesorio.

El memorial de agravios corre en fs. 536/7 y fue respondido por
la Sindicatura en fs. 539/42. A su vez, el Ministerio Público tuvo intervención
en fs. 548/59.

2. Resultará de interés destacar algunos extremos fácticos que
enmarcan la cuestión a decidir en el caso y que no han sido objeto de
impugnación o controversia alguna: (i) la sindicatura requirió a fs. 413/14 la
liquidación del 50% indiviso de los derechos y acciones que el fallido tendría
en la sucesión de su esposa y que le corresponderían en su carácter de bien
ganancial, (ii) el matrimonio del fallido con la Sra. Elba Martha Ghelardi se
celebró el 4/3/1965 y la mentada falleció el 1/9/1986, (iii) en el trámite del
sucesorio se declaró como único bien integrante del acervo, el inmueble de la
Av. Juan Bautista Alberdi 1035, piso 4° Dep. 14 de esta Ciudad,
(iv) Le suceden a la difunta como únicos y universales herederos: sus tres hijas y su
esposo en cuanto a sus bienes propios y sin perjuicio de los derechos que la
ley asigna al cónyuge supérstite respecto de los gananciales (v. declaratoria
copiada en fs. 183), (v) se constató que aquel inmueble cuenta con
aproximadamente 50m2 y que está integrado por un dormitorio grande, otro
pequeño, living-comedor, baño y cocina, de estado de uso regular y
destinado a vivienda personal del fallido (v. diligencia y fotos en fs. 493/97),
(vi) el fallido nació el 12/10/1938 y cuenta actualmente con 79 años de edad
(v. fs. 240); (vii) la quiebra del Sr. Norberto Enrique Lahora se decretó a
pedido de acreedor el 19/9/1997 (fs. 32/36), verificando sus créditos tres
acreedores: Citibank NA, AFIP y Consultora Cabildo S.H. (v. pronunciamiento
art. 36 LCQ en fs. 160). La sindicatura, procedió a su actualización en
marzo/2016 frente a una posibilidad de que las hijas del fallido pudieran
integrar las sumas para concluir el proceso por pago total, luego frustrado en
función del total arrojado de $226.268,38 -v. fs. 439/443-, (viii) los tres
informes de dominio obtenidos en el curso del trámite, exhiben que el bien
fue adquirido por la Sra. Ghelardi el 23/2/1979 con gravamen del Banco
Hipotecario Nacional e inscripción de inembargabilidad (v. fs. 174, fs. 400, fs.
460, asiento 1).

Así las cosas, pese a haber permanecido inadvertido para las
partes y para el propio juzgador, a juicio de los firmantes cobra gravitación
determinante para la solución del caso la circunstancia de tratarse de un
inmueble alcanzado por la ley 22.232:35. En esta misma orientación, ha de
compartirse íntegramente la tesitura plasmada por la Sra. Fiscal en el
dictamen que precede, a cuyas consideraciones se remite por economía en la
exposición.

Ciertamente, la Carta Orgánica del Banco Hipotecario establece
la inembargabilidad de los inmuebles gravados a favor del banco por préstamos
otorgados para única vivienda propia «…Mientras estas
mantengan su categoría originaria y aquellos conserven tal destino y no
podrán ser ejecutados…» (art. 35). Se trata de una disposición de orden
público, que responde a un claro objetivo social y de interés general.
Reconoce como propósito notorio, el afianzamiento de la vivienda propia,
fruto del esfuerzo de los componentes del grupo familiar y de la ayuda social,
por vía estatal (CSJN, Fallos 315:219, in re «Giusti, Juvencio Enzo Tiberio
c/Sereni, Jorge Aquiles s/ejecutivo» del 3.3.92; id. Fallos 321:1997 in re
«Gonzalez, Liliana Elvyra c/Srabstein, Jorge Horacio s/ ejecutivo», del
13/8/1998).

Así las cosas, aquellos beneficios de orden legal -cuya
oponibilidad erga omnes surge de la inscripción en el Registro de la
Propiedad Inmueble- subsisten mientras se conserven los requisitos
establecidos en la norma y aun cuando se hubiere cancelado el crédito (esta
CNCom., Sala A, 10/10/2005, «Cooperativa de Viv. Cred y Acción Productiva
Ltda c/Tramutola Andrea C. y otro s/ejecutivo-inc. de apelación art. 250
Cpr.»; íd. 13/04/2010, “Banco Rio de la Plata SA c/Ranni Roxana s/ejecutivo”;
Sala B, 13/7/2001, «Bankboston National Association c/Matula, Carlos
Ernesto y ot. s/ejecutivo»; Sala D 17/5/1999, «Bonnano, Sergio c/Gabri,
Rolando s/ejec.»; Sala E, 11/5/2000, «Circulo de Inversores SA de ahorro p/f
determinados c/Nievas, Oscar Pedro y otros s/ejecución prendaria», íd.
17/11/1989, «Colombo, Enrique c/Del Campo, Jorge», CNCiv., Sala H,
15/10/1999, «Ferreria de Alonca, Carmen D. c/Leandro’s SRL s/ejecutivo»).
Va de suyo, entonces, que la inembargabilidad legal persiste en
la medida que se mantengan las condiciones establecidas en la disposición
citada: que se trate de un único inmueble, destinado a vivienda propia; todo
lo que aquí claramente ocurre (CSJN, 1/1/1965 «Chediak, Ramón c/Peralta, José Manuel Andrés», Fallos 262: 143; íd. «Jaralambides, Teófilo Lucio c/Irma N. Pereira Rocha de Jaralambides», Fallos 308:2073).

Vinculado con todo lo expuesto, ha sido sostenido -en tesitura
que se comparte- que la declaración de quiebra del titular de un inmueble
adquirido con un préstamo del banco hipotecario nacional con destino a
vivienda, no modifica el régimen previsto por los art. 34 y 35 de la ley 22.232,
aún vigente a tenor de los términos de la ley 24.455.

Véase que los créditos aquí verificados y los gastos y honorarios
generados por la tramitación del proceso universal no encuadran en la
excepción prevista en el propio art. 34 (v. gr. créditos provenientes de su
construcción, adquisición, ampliación, reforma, refacción o conservación del
inmueble) con lo cual es factible concluir por la conservación de aquella
protección legal y en su mérito, excluirlo del desapoderamiento (arg. art.
108 inc. 7° LCQ, dictamen fiscal nº 122579, íd. CNCom. Sala C, 24/04/2009,
“Mereles Ruiz Diaz, Eulogio s/quiebra”).

3. Corolario de todo lo expuesto y oída la Sra. Fiscal General se
resuelve: revocar la resolución de fs. 525/31, encomendando al a quo la
adopción de las providencias ulteriores para la conclusión del procedimiento.

Costas de ambas instancias en el orden causado, atento a que la
solución se adoptó con base normativa provista por el Tribunal (art. 68:2
CPCC).

Notifíquese a las partes (Ley N° 26.685, Ac. CSJN N° 31/2011 art.
1° y N° 3/2015) y a la Sra. Fiscal General. Fecho, devuélvase a la instancia de
grado.

USO OFICIAL

Hágase saber la presente decisión a la Secretaría de
Comunicación y Gobierno Abierto (cfr. Ley n° 26.856, art. 1; Ac. CSJN n°
15/13, n° 24/13 y n° 42/15).

Firman solo los suscriptos por encontrarse vacante la vocalía n°
17 (art. 109 del Reglamento para la Justicia Nacional).

Alejandra N. Tevez
Rafael F. Barreiro

María Florencia Estevarena
Secretaria de Cámara

Fuente: Editorial Erreius